Não tem mais jeito. Condôminos vão ter que economizar água. Obrigatório em todos os condomínios novos a partir de 2021.
Já há uma lei desde 2016, que é federal inclusive ( 13.312 ) que obriga a todos os moradores de condomínios novos a ter a medição do seu consumo de água individualizado, à partir de 2021. É obrigatório. Se não economizar, o morador vai pagar pela sua água consumida. E será uma conta alta porque o valor do m3 da água está cada vez mais elevado. O morador de um apartamento sabe que o seu consumo está sendo dividido por todos os demais apartamentos do seu condomínio. Sendo assim, não se preocupa em gastar mais do que o necessário. Com a conta individual de água, no seu próprio relógio, ele terá que pagar o seu consumo individual e, com certeza, sentirá no próprio bolso. As construtoras já entregam os empreendimentos condominiais com a infraestrutura da individualização pronta. No entanto, não entregam os relógios. Este fato surpreende a todos em um condomínio recém entregue, porque o corretor, lá atrás, informou ao cliente que o seu prédio teria ¨individualização de água¨. No entanto, não informou que esta individualização se trata de uma infraestrutura de canalização preparada para receber os relógios. Isso faz com que o condômino tenha que arcar com os custos de relógio de medição e instalação, que hoje montam aproximadamente meio salário mínimo por apartamento além de um custo mensal de medição de todos os relógios dos apartamentos, tendo em vista que a concessionária de abastecimento de água faz uma medição só no relógio central do condomínio. Cabe ao próprio condomínio fazer a sua própria medição através de um fornecedor credenciado, ratear o valor da conta principal pelo consumo de cada unidade o que gera também mais custos para o condomínio. ¨Mesmo com este custo, digamos assim, ¨indireto¨ na administração do rateio, o condomínio sai ganhando com a consciência de economia implantada entre os moradores¨ diz Carlos Klings.
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Em 1951, a prefeitura de São Paulo encomendou ao escritório de Oscar Niemeyer projetos para a cidade, por ocasião do quarto centenário da cidade que seria comemorado três anos depois. O Edifício Copan foi um dos projetos apresentados pelo conhecido arquiteto, inspirado no Rockfeller Center de Nova York, um edifício que reuniria um grande centro comercial e também residências. Niemeyer criou um projeto em curvas, destoando dos edifícios convencionais, todos em ângulos retos.
O prédio foi encomendado pela Companhia Pan-Americana de Hotéis e Turismo e, a ideia principal, era fazer do Copan um grande centro urbanístico. O projeto original tinha 2 prédios sendo que um deles deveria conter 30 andares residenciais e um segundo edifício que abrigaria um hotel com 600 quartos. Os dois, seriam interligados por uma marquise no térreo e ali deveria ter garagens, cinema, teatro, entre outros. Mas, curiosamente, apenas a parte residencial do projeto foi construída. O empreendimento também fazia parte das comemorações dos 400 anos de São Paulo e o foco era explorar a parte turística da capital. As obras começariam só em 1957, depois de muitas alterações em seus planos originais. Ele só seria inaugurado no dia 25 de maio de 1966. Como curiosidade, vale destacar que o prédio tem a maior estrutura de concreto armado e maciço do país: 115 metros de altura, divididos em 32 andares e aproximadamente 120 mil m² de construção. A verticalização, como ficou conhecido o projeto de construção dos prédios, somente alavancou em meados dos anos 50. Nessa época, a economia paulistana crescia em um ritmo bem acelerado, fazendo com que a capital ganhasse o status de metrópole. Para fazer jus a isso, a cidade precisava de monumentos para representar o seu tamanho.E o Copan, vem justamente nesse patamar, já que possuía forma arrojada, uma estrutura diferente dos demais prédios da cidade. Seu formato em forma de “S” está sempre a vista das pessoas que passam pelas principais vias da cidade de São Paulo. Ele está localizado na Avenida Ipiranga, 200 e é considerado um dos símbolos da nossa cidade. aqui para editar. Clique aEnfim saiu a tão esperada Lei da Multipropriedade. Ela foi sancionada no ano passado, pelo até então Presidente Temer. É a lei 13.777 de 21.12.2018.
A lei publicada nesta sexta altera a Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), e a Lei nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos) e versa sobre a instituição da multipropriedade, os direitos e as obrigações do multiproprietário e delimita questões sobre a transferência e a administração da multipropriedade. A multipropriedade é o regime do condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo. Imagine um apartamento com 10 proprietários cada, em um condomínio com 200 apartamentos. Neste caso são 2.000 condôminos para serem atendidos. O Síndico de um empreendimento de multipropriedades, também chamado ¨Condomínio de Cotas Imobiliárias¨, será sempre pessoa jurídica, tendo a frente um Síndico Profissional como seu representante legal que será o interlocutor entra a ¨Síndica¨ que é uma empresa e os condôminos. O modelo de condomínio de multipropriedades chegou há alguns anos no Brasil e logo se tornou febre em alguns locais privilegiados do país, geralmente de apelo turístico, onde as construtoras ofereciam para seus clientes apartamentos mobiliados em prédios de ótimo padrão, com serviços, por até um décimo do preço. Isso fez com que este tipo de condomínio proliferasse e se tornasse um sucesso de vendas. No entanto, a administração e a sindicância é complexa e requer muita experiência, principalmente de um síndico com expertise neste seguimento. ¨Eu tive a oportunidade de ser síndico profissional como representante da síndica em um empreendimento de multipropriedades com mais de 1.600 condôminos e de implantar um condomínio com mais de 1.400 condôminos, também neste seguimento, voltado para o público que comprou uma décima parte de um apartamento. ¨ diz Carlos Klings, consultor em condomínios e síndico profissional qui para editar. Há uma tendência no mercado de construção no Brasil em importar da Europa e dos Estados Unidos o conceito de condomínios de uso misto. E agora, surgem também os Parques Industriais também de uso misto. Um exemplo, é o Parque Corporativo Bresco Viracopos em Campinas-SP.
Estes condomínios visam não só atender várias demandas tais como: logísticas, hoteleiras e de escritórios, mas também criar uma sinergia de negócios entre as diversas atividades de cada nicho dentro do condomínio, favorecendo assim a locação dos escritórios, que alavancam a ocupação dos hotéis com a instalação das empresas logísticas. Isso possibilita que as empresas possam ter inicialmente mais facilidade de implementar seus negócios dentro do próprio condomínio devido a um leque diversificado de empresas dentro de um mesmo empreendimento. A localização para este tipo de empreendimento é escolhida a dedo, próximo a aeroportos e principais vias de acesso em cidades com alto nível de desenvolvimento. Mas a pergunta é: quem é o Síndico de um empreendimento do tipo de uso misto? Como é paga a taxa condominial? Como é a administração das áreas comuns, tão diversas e de uso diferente? Bem! O perfil do Síndico com certeza é profissional. Com relação a sua administração, dependerá muito e exclusivamente da formatação da convenção condominial. Geralmente, há uma convenção condominial única. No entanto, a administração é fracionada, tendo em vista que algumas áreas comuns e seus custos dependerão de cada setor, e outras áreas comuns serão comuns a todos os subcondomínios, vamos dizer assim. Uma convenção bem-feita, levará em conta o respeito a cada atividade e seu tipo de negócio a ser instalado no condomínio. Por exemplo, os galpões logísticos deverão contar com o seu próprio subsíndico que será responsável pela sua respectiva área, assim como o parque hoteleiro terá o seu representante que será também um subsíndico. No condomínio de escritórios, da mesma forma. As assembleias poderão ser feitas de forma fracionada, por tipo de empreendimento, sendo os assuntos do edital de convocação comuns a todos. No final, uma assembleia única ocorrerá onde os subsíndicos e seus respectivos conselheiros levarão os resultados das votações das assembleias fracionadas para consolidação dos resultados de votação nesta última assembleia. Quanto aos custos da taxa de condomínio, eles irão levar em conta também a previsão orçamentária das áreas comuns de cada seguimento com suas respectivas taxas de condomínio, e as áreas comuns que chamamos ¨compartilhadas¨ terão também seus custos divididos neste caso por todos. O trabalho do Síndico Geral, que é um profissional, é ser o responsável por todo o complexo, junto aos órgãos fiscais e públicos e junto aos subsíndicos dos demais seguimentos instalados, fazer a gestão de todo o condomínio ou Parque Industrial misto. ¨O segredo para que um empreendimento misto tenha sucesso, é ter uma Convenção Condominial muito elaborada, com os poderes do Sindico, subsíndicos e conselheiros bem definidos e com uma separação bem detalhada do que são áreas comuns de cada seguimento de negócio e das áreas de uso compartilhado¨, diz Carlos Klings, consultor em condomínios e hotelaria . A História do Condomínio
Edifício Martinelli – São Paulo (Parte 2) Ano da construção: 1924 CQuando o prédio atingiu vinte e quatro andares, foi embargado, por não ter licença e desrespeitar as leis municipais – havia um grande debate na época sobre a conveniência ou não de se construir prédios altos na cidade. A questão foi parar nos tribunais e assumiu contornos políticos, sendo aproveitada pela oposição para fustigar Martinelli e a prefeitura municipal. A questão foi resolvida por uma comissão técnica que garantiu que o prédio era seguro e limitando a altura do prédio a 25 andares. O objetivo de Martinelli, contudo, era chegar aos 30 andares, e o fez construindo sua nova residência com cinco andares no topo do prédio – tal como Gustave Eiffel fizera no topo de sua torre. O Martinelli impressionava não só pelas dimensões como pela rica ornamentação e luxuoso acabamento: portas de pinho de Riga, escadas de mármore de Carrara, vidros, espelhos e papéis de parede belgas, louça sanitária inglesa, elevadores suíços – tudo o que havia de melhor na época; paredes das escadas revestidas de marmorite, pintura a óleo nas salas a partir do 20º andar, 40 quilômetros de molduras de gesso em arabescos. O prédio possui reentrâncias, comuns nos hotéis norte-americanos da época, para ventilação e iluminação, e apresenta as três divisões básicas da arquitetura clássica: embasamento, corpo e coroamento. O embasamento é revestido de granito vermelho; no coroamento, falsa mansarda de ardósia. O corpo é pintado em três tons de rosa e recoberto de massa cor-de-rosa, uma mistura de vidro moído, cristal de rocha, areias muito puras e pó-de-mica, que fazia a fachada cintilar à noite. O revestimento tem três tons de rosa. O Martinelli inspirou Oswald de Andrade a chamar pejorativamente São Paulo de “cidade bolo de noiva”. que aqui para editar. Você já ouviu falar em realidade virtual e aumentada. Inteligência artificial. Robôs. Cada vez mais a ficção Científica deixa de ser ficção e começa a virar Realidade. Há uma robô chamada Sofhia que chamou muita atenção em todo o mundo. Sofhia é um robô desenvolvido a partir da inteligência artificial, que consegue ouvir, entender e responder o que é dito por qualquer pessoa. O verdadeiro diferencial da androide é sua aparência, já que ela é muito parecida conosco, os seres humanos. Toda a tecnologia foi desenvolvida por David Hanson, que é dono da empresa Hanson Robotic, com sede em Hong Kong, além de pesquisador e doutor em Artes Interativas e Engenharia na Universidade do Texas. Foram 30 anos de trabalho na criação de Sofhia. Seu foco é fazer robôs que sejam úteis para a sociedade ajudando pessoas. Esse é o primeiro passo para que no futuro os robôs possam tomar o lugar de muitos profissionais de atendimento. Dois hospitais na Bélgica começarão a utilizar o robô humanoide Pepper, da empresa japonesa Softbank, para auxiliar seus pacientes. No hospital CHR Citadelle, na cidade de Liege, um deles ficará na recepção cadastrando novos pacientes, mas no AZ Damiaan em Ostend, um outro guiará os pacientes até os departamentos corretos. ¨Se robôs já podem fazer o atendimento em hospitais, falta muito pouco para que eles comecem a trabalhar também em condomínios com funções de concierge, limpeza e atendimento a condôminos no dia a dia. Inclusive na função de síndicos. Por que não?¨ diz Carlos Klings. Quando as reuniões de condomínio são realizadas entre o conselho fiscal e o síndico em espaços pagos , fora do condomínio, os encontros não podem ser ineficientes , principalmente se o local onde estaria sendo realizada a reunião estiver sendo pago uma taxa horária para o aluguel de salas de reunião. Além disso, há também o custo do tempo dos participantes.
A maioria dos membros do conselho do condomínio são voluntários e muitas vezes pessoas ocupadas: quanto mais tempo a reunião durar , menos tempo eles podem alocar para outros assuntos, sejam eles pessoais ou profissionais. Se organizada e realizada corretamente, as reuniões de condomínio podem ser efetivamente realizadas para alcançar tudo na agenda. Algumas diretrizes sobre como organizar e realizar reuniões de conselho de condomínio podem ajudar tremendamente tais como: Enviar os assuntos para os participantes da reunião antecipadamente, distribuir uma pasta ou folha de papel com todos os assuntos da reunião antes do tempo para que os membros do conselho possam se preparar para o que deve ser revisado, discutido ou aprovado. Incluir na agenda um relatório de gestão, demonstrações financeiras, minutos anteriores da reunião. Se houver assuntos relacionados a aprovação de contratos e serviços de fornecedores potenciais, os mesmos devem também ser distribuídos com antecedência. Uma agenda de assuntos bem delineada irá resultar em uma reunião mas prática e rápida reduzindo os horários das reuniões ao estabelecer uma agenda bem feita. Assuntos de discussão e alterações podem surgir minutos anteriores da reunião . No entanto, a revisão dos itens antes da reunião permite aos membros do conselho discutir rapidamente possíveis mudanças e prontamente emitir as aprovações. Se você quiser saber mais sobre conciliação e tratamento cordial entre o síndico e condôminos ou contratar um síndico profissional com experiência que saiba fazê-lo, entre em contato com a Carlos Klings – Síndicos Profissionais - [email protected] – (011) 3105-3520 . |
AutorCarlos Klings é Síndico Profissional e consultor na área de Condomínios e Hotelaria na MK Gestão e Adm. de Negócios em São Paulo-SP. Se você quiser saber mais sobre projetos de construção na área de Hotéis, Condo-Hotéis, Condomínios Fractional ( cotas imobiliárias ) Apart-Hotéis Hospitalares e implantação de condomínios com serviços, no Brasil, Reino Unido, Irlanda e Portugal, entre em contato. (011) 3105-3520 – ou por e-mail: [email protected] Histórico
Março 2019
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